Wie berechnet man eine Hypothek?
Eine Hypothek ist ein langfristiges Darlehen zur Immobilienfinanzierung. Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen können neben Tilgung und Zinsen auch zusätzliche Kosten wie Grundsteuer und Versicherung beinhalten.
Hypothekenberechnungsformel
Die monatliche Hypothekenzahlung (Tilgung & Zinsen) wird mit dieser Formel berechnet:
M = P [ i(1 + i)^n ] / [ (1 + i)^n - 1]
Wobei:
- M = Monatliche Rate
- P = Darlehensbetrag
- i = Monatlicher Zinssatz (Jahreszins / 12)
- n = Gesamtzahl der Zahlungen (Jahre x 12)
Faktoren, die Hypothekenzahlungen beeinflussen
1. Darlehensbetrag und Anzahlung
Der Darlehensbetrag ist der Hauspreis abzüglich Ihrer Anzahlung. In Deutschland wird typischerweise eine Anzahlung von mindestens 20% empfohlen. Eine höhere Anzahlung reduziert Ihre monatlichen Zahlungen.
2. Zinssatz
Der Zinssatz ist einer der wichtigsten Faktoren für die Gesamtkosten Ihres Darlehens. Er kann je nach Marktbedingungen und Laufzeit variieren. Niedrigere Zinssätze führen zu niedrigeren monatlichen Zahlungen.
3. Laufzeit
Eine längere Laufzeit reduziert Ihre monatlichen Zahlungen, erhöht aber die Gesamtzinsen. In Deutschland sind Hypothekenlaufzeiten von 20 bis 30 Jahren üblich, wobei die Zinsbindung meist kürzer ist.
Zusätzliche Hypothekenkosten
1. Grundsteuer
Die Grundsteuer ist eine jährliche Steuer basierend auf dem Wert Ihrer Immobilie. Sie wird von den Kommunen festgelegt und kann je nach Standort variieren. In Deutschland wird die Grundsteuer nach einem neuen Modell ab 2025 berechnet.
2. Hausversicherung
Die Hausversicherung schützt Ihre Immobilie gegen Risiken wie Feuer, Wasser und Naturkatastrophen. Die Prämien hängen von Faktoren wie Hauswert, Standort und Deckungsumfang ab.
3. Hypothekenversicherung
In Deutschland ist eine Hypothekenversicherung (Restschuldversicherung) optional, kann aber in bestimmten Fällen vom Kreditgeber verlangt werden. Sie sichert die Rückzahlung des Darlehens im Todesfall ab.
Den Tilgungsplan verstehen
Ein Tilgungsplan zeigt die Aufteilung Ihrer Zahlungen über die Darlehenslaufzeit. Er hilft Ihnen zu sehen, wie viel jeder Zahlung auf Tilgung und Zinsen entfällt. Anfangs geht ein größerer Teil in die Zinsen, aber dieses Verhältnis verschiebt sich im Laufe der Zeit zugunsten der Tilgung.
Tipps zur Hypothekenberechnung
- Wählen Sie einen Hauspreis, der zu Ihrem Budget passt
- Sparen Sie für eine möglichst hohe Anzahlung
- Vergleichen Sie verschiedene Anbieter für die besten Zinssätze
- Berücksichtigen Sie alle Kosten (Grundsteuer, Versicherung, Hausgeld)
- Die Hypothekenrate sollte 35-40% Ihres Nettoeinkommens nicht übersteigen